كيف تحدد سعر عقار

العقار هو المبنى أيا كان الغرض منه سواء سكني أو تجاري أو إداري، وهو أيضا قطعة الأرض بكل أنواعها صحراوية أو زراعية أو صناعية أو أرض بناء. وبيع أو شراء العقار يتم على أساس قيمة العقار وليس سعره. والتقييم العقاري هو كيفية تقدير قيمة العقار. والقيمة تشمل سعر مكونات العقار الملموسة بالإضافة إلى الفوائد والمنافع والخدمات وغيرها. وهناك بعض المعايير التي ينبغي على مالك العقار أو مشتريه مراعاتها عند تقييم العقار. 

يبدأ التقييم العقاري عادة بتجميع معلومات عن العقار من المالك ومن العقود الخاصة بالملكية وتصميم المبني أو المشروع ثم معاينة العقار معاينة تفصيلية وكذلك المنطقة المحيطة. وتوجد عدة طرق تقليدية لتقييم العقارات من أهمها حساب التكلفة ومقارنة العقار المباع بآخر وأيضا طريقة حساب العائد الاستثماري للعقار أو ما يطلق عليه "الرسملة". تعتمد الطريقة الأولى "حساب التكلفة" على ضرب تكلفة بناء المتر المربع في إجمالي مساحة البناء وجمع حاصل الضرب مع قيمة الأرض ليصبح الناتج هو قيمة العقار. ويمكن تطبيق طريقة مقارنة العقار بآخر قريب أو مشابه له مع أخذ فروق المواصفات في الاعتبار للوصول لقيمة العقار الفعلية. كما يمكن أيضا حساب قيمة العقار عن طريق حساب دخل العقار في حالة العقارات المدرة للدخل، وذلك بحساب عائد الإيجار السنوي على رأس مال العقار في مدة معينة (تختلف المدة حسب نوع العقار هل هو سكني أم تجاري أم إداري وحسب عدد من العوامل الأخرى كالموقع وخلافه). والواقع أنه لكل نوع عقار طريقة مناسبة لحساب قيمته، كما يمكن المزج بين هذه الأساليب وتعديل التقييم بناءاً على متوسط النتائج. 

والواقع العملي يتطلب أن يأخذ التقييم العقاري في الاعتبار الكثير من العوامل الأخرى المؤثرة في تحديد قيمة العقار مثل العرض والطلب وحدة المنافسة والصورة العامة (البيئة المحيطة ومستوى السكان بالجوار)، واتجاه النمو العمراني للمدينة وتوافر الخدمات التحتية ونظام البناء في المنطقة وموقع العقار بالنسبة للتصميم العام للموقع وعدد الواجهات وموقع العقار وإطلالته واتجاهه (بحري، قبلي، إلخ.) وعمر العقار وحالته واللمسات الجمالية فيه، والمساحة وجودة التصميم وارتفاع الطابق (الدور)، وعرض الشارع أو الشوارع المحيطة وقرب أو بعد العقار عن العقارات المجاورة (الالتصاق) والمرافق العامة المتوفرة والخدمات بالمنطقة (الأمن والصيانة والحراسة والأسوار والأرصفة والنظافة والقرب من منطقة الخدمات كالنوادي والتجمعات التجارية وأماكن التسوق والترفيه والمدارس والمستشفيات والقرب من المواصلات والطرق الرئيسية).

بالإضافة إلى ذلك، يؤثر مستوى البناء والتشطيب والديكور الداخلي والخارجي والاشتراطات الخاصة (مثل زيادة عدد الأدوار أو المساحات الخضراء أو وجود أماكن للسيارات، المصاعد، حديقة، مدخل خاص، حمامات سباحة، توفر الغاز الطبيعي وإمكانية تشغيل هاتف ثابت، وأجهزة الإنذار ومقاومة الحريق والدش والتكييف المركزي، وهكذا). ومن العوامل المؤثرة أيضا وجود عقد ملكية مسجل للعقار (أو للمشروع) وترخيص البناء وعدم مخالفة العقار لاشتراطات البناء وقيمة رسوم التنازل عن العقار ومصاريف الصيانة السنوية وهكذا. بالإضافة إلى ذلك، تؤثر ظروف البيع وحالة السوق والأوضاع الأمنية والاقتصادية بشكل غير مباشر على السوق العقاري.

 دارين هاوس للخدمات العقارية

الشيخ زايد – سنتر الندى التجاري - أعلى بنك مصر - مكتب 24

هاتف: +202 3851 9663  /+2 010 25 222 396 /+2 010 25 222 397